賃貸物件の先行申込・先行契約とは？キャンセルの可否やメリット・デメリットを徹底解説

文京区の不動産屋ベステックスの玉井です！

お部屋探しをしていると時々耳にする「先行契約」「先行申込」という言葉。

なんて方も多いのではないでしょうか？

先行申込も先行契約も、うまく活用すれば、文京区のような人気エリアでも条件のよい物件を確保できる方法です。実際、文京区では、先行申込・先行契約がお申し込みの半分以上を占めています。まさに「知らなきゃ損」な方法なのです。

その一方で、先行申込・先行契約は、仕組みをよくわかっていないと思わぬトラブルに発展する危険性をはらんでいます。

当記事では、文京区に詳しい不動産屋のベステックスが、先行申込・先行契約について、

を分かりやすく解説していきます！

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先行申込とは

先行申込とは、「居住中・建築中等の理由でまだ内見ができない物件に対し、内見より先に入居申込をしてしまうこと」を言います。内見可能になった段階で実際に室内を見て、契約をするかしないかを判断します。

入居までの流れ

通常のお部屋探しの流れが、

であるのに対し、先行申込の場合は、

となります。

「内見」と「入居申込」のどちらを先にするかの違いです。

先行申込の場合、内見時には申込や審査が終わっているので、その後の契約・入居が通常のパターンよりもスムーズに進みます。

先行申込のメリット

先行申込をしておけば、その物件が内見可能となった時点で優先的に内見ができます。気に入ればその場で契約を結べますし、気に入らなければキャンセルも可能です。

リスクなく他の人に取られる心配を減らせることが先行申込の大きなメリットです。

先行申込のデメリット

先行申込のデメリットは、

という２点です。

原則1件のみ

先行申込ができるのは原則1件のみです。気に入った物件に片っ端から申し込むことはできません。

というのも、先行申込は「後で内見して大きな問題がなければ入居する」のが大前提。だからこそ、物件のオーナー様も審査を行って、迎え入れる準備をしているわけです。1件に絞るのがマナーと言われています。

複数の物件への先行申込も禁止されてはいませんが、オーナー様からの心証が悪くなるため、決まりとして「1件だけ」と定めている不動産屋もあるようです。

また、申し込んだ物件の保証会社や管理会社が被った場合は審査に落とされることがほとんど。

「この人は複数申し込みをしているからキャンセルする可能性が高い」と見なされ、二度と同じ会社に申込できなくなることも考えられます。

他の人に取られる可能性あり

先行申込でをしたからといって、申し込んだ物件に必ず入居できるわけではありません。他の誰かに取られる可能性もあります。

先行申込を入れたものの、既に先客がいたため「二番手」や「三番手」になった、ということはよくあります。その場合、一番手の方が最初に審査され、審査を通らなかった場合に、二番手、三番手へと順番が回ります。

当然、自分より先に申込をした方が契約してしまえば、その物件は取られてしまいます。

また、お部屋によっては、一定の期間に入った申込の中から貸主が順番を決める「同時審査」という珍しいパターンも。この場合も、自身が二番手、三番手になってしまう可能性があります。

さらに、自分が１番最初に先行申込をしたとしても、後から「先行契約（内見前に契約すること。詳しくは後述）」が入った場合はそちらが優先されます。

「先行申込は入居の確率を上げるが、確約するものではない」と覚えておきましょう。

利用時のポイント

先行申込は原則1件まで。対象のお部屋は慎重に決める必要があります。

もし気に入ったお部屋が複数ある場合は、担当の不動産屋に相談しましょう。お部屋の人気度やお部屋探しの時期を鑑みて、どちらに先行申込を入れるべきかアドバイスをくれるはずです。

また、先述した通り、先行申込は入居を確約するものではありません。申込後もお部屋探しは続けることをおすすめします。

先行契約とは

先行契約とは、「居住中・建築中等の理由でまだ内見ができない物件に対し、内見しないで契約をしてしまうこと」を言います。

人気の物件へ確実に入居したい方はもちろん、

という方におすすめの方法です。

入居までの流れ

先行契約の入居までの流れは、

と至ってシンプル。内見を省略するため、先行申込よりもさらにスピード感のある形態です。

先行契約のメリット

先行申込と違い、先行契約は物件の確保を約束するもの。どんなに人気な物件でも、審査さえ通れば他の人に取られないというメリットがあります。

先行契約のデメリット

先行契約のデメリットは、

の2点です。

契約前に内見ができない

契約前に内見ができないと、実際にお部屋を見てみたら「思っていたのと違った！」となることがあり得ます。特にお部屋の広さや陽当りは、実物と写真とで受ける印象が異なる方が多いようです。

新築ではなく前の入居者がいる場合は要注意。クリーニングが入ったとしても、経年劣化による色あせや染み付いた汚れが残っていることも考えられます。

キャンセルができない

先行契約はキャンセルができません。タイミングが通常の契約より早いだけで「契約」には変わりがないからです。

契約を取りやめる場合は違約金が発生します。違約金は契約内容によって異なりますが、賃料の1ヶ月相当額とする契約が多いようです。

利用時のポイント

内見ができない分、先行契約を結ぶ前には、内見以外のあらゆる手段で情報を集めるようにしましょう。

具体的には、

の3点は実施しておくことをおすすめします。

また、物件の図面を見ていてわからない用語や気になる記載があれば不動産屋に聞いてみましょう。物件の設備のことであれば、管理会社にも確認してくれるはずです。

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先行申込と先行契約の違い

先行申込と先行契約の違いをまとめると以下の通り。

	先行申込	先行契約
入居までの流れ	申込 （審査含む） ▼ 内見 ▼ 契約 ▼ 入居	契約 （申込・審査含む） ▼ 入居
契約前の内見	できる	できない
キャンセル	できる	できない
こんな人におすすめ	・内見してから決めたい ・引越しの期限が決まっている	・内見する時間が取れない ・人気の物件を絶対に確保したい

それぞれメリット・デメリットがありますが、いずれも他の人より一歩リードできる可能性があります。文京区でお部屋を探すなら是非活用したい方法です。

なお、すべての物件が先行申込・先行契約ができるわけではありません。内見前に申込・契約をすることで発生しうるトラブルも多いため、受け付けていない物件オーナー様も少なからずいらっしゃいます。

気になる物件があれば先行申込・先行契約が可能か不動産屋に確認してみましょう。

先行契約・先行申込は年々増加傾向

ベステックスにいらっしゃるお客様を見ても、一昔前までは内見してから申し込みをする方が大半でしたが、ここ数年は内見をせずに先行申込・先行契約をする方が増えてきました。

現地に行かなくてもネットで物件や周辺環境の情報を手に入れられるため、内見の必要性が薄くなったことが一因のようです。

特に文京区では、いわゆる「いい条件」の物件は内見可能となる前に申込・契約してしまう傾向にあります。

もちろん内見できる＝悪い物件ではありませんが、内見まで待っていてはいい物件を逃す可能性が高いのもまた事実です。

先行申込・先行契約をうまく活用して、気に入った物件をゲットしましょう！

まとめ

先行申込と先行契約についてまとめると、

ということでした！

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最後までお読みいただきありがとうございました！わからない点がございましたら、ベステックスまでお問い合わせください。

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